kúpa nehnuteľnosti v Maďarsku

Ako je sťažená kúpa nehnuteľností v Maďarsku ? Prečo nakupovať v Maďarsku ?
Ktoré sú najzákladnejšie informácie ? Kde konkrétne hľadať nehnuteľnosť ? Aké sú spojené náklady na bývanie v Maďarsku ?

V prvom rade je dobre vedieť, že na zahraničných záujemcov sa vzťahujú iné podmienky kúpy. Nezávisle od typu nehnuteľnosti fyzické osoby musia mať súhlas príslušnej Verejnej správy. Maďarské právnícke osoby bez súhlasú a obmedzení si vedia zaobstarať nehnuteľnosť. Maďarské právne predpisy uvádzajú, že kupno - predajné zmluvy môžu byť uskotočnené výhradne pod dozorom a zápisom právníckej osoby. Ďalej, osoby so štátnou príslušnosťou inou, než Maďarskou, si musia zaobstarať vyššie uvedený súhlas Verejnej správy. Iba pre dlhodobo v Maďarsku žijúcich zahraničných príslušníkov platia iné právne normy. Podľa nariadených predpisov, cca za 2 -3 mesiace je možné dostať sa k súhlasu pre zahraničných cudzích záujemcov.

Povolenie k nákupu

Podľa platných zákonov ku kúpe nehnuteľnosti pre zahraničné osoby sú nasledovné požiadavky :

Kúpa a predaj nie je v rozpore so všeobecnými záujmami.
Keď zahraničná osoba predáva nehnuteľnosť v záujme pre druhú osobu (domáci) s cieľom kúpy.
Občania z EU majú rovnaké práva na kúpu nehnuteľnosti, ako maďarský občan. Ak nakupuje nehnuteľnosť s cieľom druhotného bydliska, tak zahraničné osoby musia mať evidované najmenej päť rokov trvalého pobytu v Maďarsku.
Ak nenuteľnosť kupuje k vykonávaniu podnikateľskej činnosti.

Prihlasovací list je potrebné podať príslušnej Verejnej správe s nasledovnými dokladmi :

vyplnený prihlasovací list.
Kópia notársky overeného cestovného dokladu (overovať môže len advokátska kancelária v Maďarsku), ako aj originál cestovného pasu.
Kupno - predajná zmluva.
Pri podávaní prihlasovacieho listu kópia listu vlastníctva nesmie byť starší, ako 30 dní.
Poplatky okolo prihlasovacieho listu môžu dosiahnúť aj 50 000 forintov. Táto suma nezahŕňa poplatky za právne úkony, ani za úkony notárske .

Vyššie uvedené úrady pracujú s 30 ňovou lehotou, pri všetkých povoleniach. Pred uzavretím kupno-predajnej zmluvy predávajúci má za povinnosť o týchto skutočnostiach informovať kupujúceho. Verejná správa môže odmietnúť súhlas,ak štát zahraničného občana neposkytuje podobné podmienky pre občanov maďarskej národnosti. Od pripojenia sa k EU v roku 2004 občania sa nepovažujú za zahraničné osoby, tým pádom sú oprávnení na kúpu nehmuteľností. Napriek tomu v Maďarsku stále trvá stav k prechodu pre úplné prijatie právnych predpisov EU, v rámci prechodu stále pretrvávajú nasledovné podmienky pre občanov EU :

Vzájomnosť: maďarsky štátny občan má mať práva kúpy nehnuteľnosti vo vlasti kupujúceho
Povolenie ku kúpe nehnuteľnosti vydáva jedine verejná správa

Väčšina advokátkých kancelárii odporúča zahraničným osobám požiadať o založenie podnikania, v tomto prípade nie je potrebné vybavovať povolenia. Založenie podnikania sa vybavuje jednoduchšie (lehota je 1-2 dni) a spojené náklady sa započítavajú.

Kroky nákupu:

Po výbere nehnuteľnosti nasleduje dohoda ceny (agentúry vo väčšine nadsadia ceny v ponukách)
Silno odporúčané je použiť služby advokátov vo vybavovaní úkonov. Podstatné je aby advokát zastupoval práva a povinnosti ako so strany kupujúceho, tak aj so strany predávajúceho, hoci výdavky spojené s kúpou zaťažuje len kupujúceho. Advokátske poplatky sú väčšinou zahrnuté v dohodnutej cene nehnuteľnosti, pre istotu si však treba overiť.
Ak obe strany dospeli k záveru a dohodli sa, advokát začne s porcesom vybavovania potrebných úkonov (vyjmúc, ak kupujúci sa nerzohodol o založenie podnikania).
Nasleduje požiadanie listu vlastníctva a znalecký posudok.
Po overení nezaťaženosti nehnuteľnosti advokát pripraví kupno-predajnú zmluvu. To je potrebný advokátom overený písomný doklad k prevodu nehnuteľnosti.
Nasleduje stretnutie kupujúceho, predávajúceho a advokáta, kde dôjde k podpísaniu kupno-predajnej zmluvy v prítomnosti poverenej osoby z agentúry. Tu sa očakáva, že kupujúci odovzdá, prípadne zloží kauciu v 10 % z ceny.
Po podpísaní kupnu-predajnej zmluvy je potrebné uhradiť náklady za služby advokáta a agentúry. Zmluvu je potrebné doručiť do 30 dní od podpisu na príslušný úrad geodézie.
Proces do vydania povolení môže potrvať 60-90 dní. Kupujúci neodkladne podá informáciu predávajúcemu o doručení povolenia z Verejnej správy. Následne v tom týždni sa uzavrie proces kúpapredaja. Najdôležitejším krokom je podpísaný protokol o prevedení práv na kupujúceho zo strany predávajúceho, ako aj úhrada nehnuteľnosti. Kupujúci vtedy vstupuje do vlastníctva. Vlastnícke práva nadobudnú právoplatnosť do 6 mesiacov.
Vlastnícke právo podlieha zdaneniu v 4 %. V prípade bytov a domov je to medzi 2-4 %.
všeobecná daň z obratu: v prípade nehnuteľností na bývanie, len pri prvom kúpapredaji sa platí daň z obratu (daň) 27 % . V prípade pozmekov sa tiež platí daň.
Advokátske poplatky : sú na základe dohody. Z praxe sa to pohybuje medzi 1-3 % z celkovej ceny nehnuteľnosti a 27 % daň. Charakteristicky to činí 1 %.
Poplatky agentúry : pohybujú sa medzi 3-4 % a 27 % daň.Často sa objavujú aj súkromné inzeráty, ktoré sa uzatvárajú pred spoluprácou a poplatkami agentúry. Predávajúci neradi platia vysoké poplatky agentúram
V prípade cien za meter štvorcový Budapeštianských nehnuteľností (zelené zóny) sa pohybujú medzi 1400 a 2000 EUR. Za obchodné a priemyselné zóny v Pesti (Obchodno-priemyselné centrum Budapest) sa ceny pohybujú medzi 1500 a 2500 EUR.
Byty za menšie podlahové plochy sú zväčša lacnejšie (cena za meter štvorcový premietnuté) ako na strane Buda, tak aj na strane Pest.
Nájomné ceny za meter štvorcový premietnuté na strane Buda sú medzi 6-10 EUR, kým na strane Pest medzi 7-12 EUR.
Obeh obratu, t.j. hrubý zisk pri jednom byte nájmu na strane Buda je 4,58 % a 5,58 %, kým na strane Pest jeto o niečo drahšie, medzi 5,38 %-6,47 %.

Aké sú udržiavacie náklady nehnuteľností v Maďarsku ?

Poistenie

V prípade úveru je poistenie povinné. Keď nie je úver, nie je povinné poistenie. Napriek tomu nešťastia sa dejú, preto odporúčame poistiť nehnuteľnosť proti požiarom, krádežiam, živelným pohromám, ako sú poškodenia následkom povodní, silným vetrom.

Režijné náklady

Tu uvádzané poplatky sú približné odhady, zrejme závisia od skutočne nameranej spotreby, od typu a polohy nehnuteľnosti.

Plyn : 24,000 HUF/mesiac (cca 94 €)
Elektrina (napr. 3-izbový byt) : 10-15,000 HUF/mesiac (cca 39-60 €)
Voda (odkvapová voda) : 8,000 HUF/mesiac ( cca 32 €)
Telefón a internet : závisí od balíka, ale cca to činí 8,000 HUF/mesiac (cca 32 €)
Odvoz odpadu : vo väčšine prípadov ich pokrýva spoločný rozpočet. Mesačne to vychádza medzi 5000-15000 HUF, čo však ovplyvnia rozmery a poloha nehnuteľnosti.

Ostatné služby

Upratovanie: 1,000 HUF/mesiac (cca 4 € )
ponuka na prenájom: keď dáte svoju nehnuteľnosť do prenájmu, agentúra si od vás vypýta 20 % z ceny v hrubom (brutto).